房地产市场风险几何:信贷占比过高、部分居民违规加杠杆、部分房

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发布时间:2018-11-03 02:02

房地产市场风险几何:信贷占比过高、部分居民违规加杠杆、部分房企债务率过高

2018-11-02 22:50来源:愉见财经限购/贷款/房地产

原标题:房地产市场风险几何:信贷占比过高、部分居民违规加杠杆、部分房企债务率过高

“房住不炒”

“房住不炒”,是2017年房地产市场政策定位。在此定位下:

- 50多个城市出台调控政策; - 15个城市实行“认房又认贷”二套房认定标准; - 48个城市实行限售、限购、限贷等政策; - 各地政策着力于逐步增加住房供给; - 引导部分购房需求由购买转向租赁……

于是,2017年的房价同比增速被明显控制了下来(见下方图表);再到2018年,我们已经能够明显感觉到一二线城市房价由此前的“涨速放缓”直接转为“下跌”,并且“愉见财经”观察到身边的大量卖房者,他们的房子已经降破挂牌价也卖不出去了。

来自中国社科院财经战略研究院、中国社科院城市与竞争力研究中心的《中国住房市场发展月度分析报告》(10月)显示,一二线城市房价小幅下跌,三四线城市房价涨速进一步回落至接近于零的水平,少部分房价虚高严重的二三四线城市可能进入风险释放区域。

2017年新建商品住宅价格月度同比增速变化趋势

数据来源:国家统计局

2017年二手住宅价格月度同比增速变化趋势

数据来源:国家统计局

再来看看房贷情况。2017年末,全国主要金融机构(含外资)房地产贷款余额32.2万亿元,同比增长20.9%。可见一直到去年,房地产贷款增长还是较快,不过增速比起2016年有所放缓,低了6.1个百分点。

其中,个人住房贷款年末余额为21.9万亿元,同比增长22.2%;住房开发贷款余额为5.6万亿元,同比增长26.7%;地产开发贷款余额1.3万亿元,同比下降8.0%。

2017年末,房地产贷款余额占各项贷款余额的26.8%。

房地产贷款余额季度同比增速变化趋势

数据来源:中国人民银行

风险几何?

在这样的大背景下,中国人民银行发布了近日发布的《中国金融稳定报告(2018)》提出了房地产金融领域应关注几个问题。

其一,是房地产企业债务率较高,融资方式复杂。

《报告》指出,我国房地产金融风险总体是可控的。但不容忽视的是,近年来房地产业高杠杆发展模式和房价过快上涨并存,房地产行业风险有所上升,相关风险可能通过多种渠道影响金融体系,须予以高度关注。

2017年,136家上市房企平均资产负债率高达79.1%,比上年上升1.9个百分点,其中有26家资产负债率超过85%。

部分房企的土地竞买保证金也来自外部融资,购地资金杠杆率达到7~8倍,严重违反了自有资金购地的要求。

较高的负债率增加了房地产企业经营发展的顺周期性,削弱了其应对行业波动的能力。此外,部分房地产企业的融资渠道存在业务模式复杂、多层嵌套、明股实债的情况,加大了监管部门掌握资金真实流向的难度,削弱了监管效果。

其二,是居民购房存在违规加杠杆情况。

2017年,短期消费贷款增速异常,1月短期消费贷款余额同比增速为19.9%,至10月则上升至40.9%。

这一现象的出现部分原因在于2016年下半年以来银行逐渐收紧房贷授信,部分购房者利用短期消费贷款等渠道违规加杠杆,绕过首付比例限制,从而可能导致大量短期消费贷款流入房地产市场,助长了房地产市场投机行为,房价过快上涨问题更为突出。

其三,房地产行业风险通过多种方式影响金融体系。

从直接影响看,首先,银行对房地产行业的信贷敞口较为集中,2017年末房地产贷款余额占各项贷款余额的26.8%,一旦房地产市场出现剧烈波动,银行业将直接面临信用风险。

其次,部分房企还通过信托、资管计划等各类非银渠道融资,存在融资模式复杂、多层嵌套的问题,其风险有可能通过以上渠道传导至金融体系。

最后,我国大量企业贷款的抵押物为房地产,如果房地产市场波动剧烈,可能通过抵押物价值变化渠道导致风险向金融业传导。

从间接影响看,房地产涉及众多上下游行业,其发展状况会对这些行业的经营效益和企业偿债能力产生影响,进而影响金融体系风险状况和经济增长形势。

不过,话说两头。我国长期实行审慎的住房信贷政策,平均首付比例达34%以上;且目前来看,银行业金融机构房地产贷款不良率,还是明显低于整体贷款不良率,房地产信贷质量仍然较好。

政策建议

针对风险隐患,《中国金融稳定报告(2018)》提出政策建议:保持房地产金融政策的连续性和稳定性;继续落实好“因城施策”的差别化住房信贷政策;出台房地产市场健康发展长效机制,综合运用土地、金融、财税、立法等手段,解除制约房地产市场稳定的制度障碍;加快推进房地产领域供给侧改革,人口流入的大中城市应切实加大住宅用地供应,增加住宅供给能力,有效引导市场预期。

同时,加快建立“租购并举”的住房制度,推动“租购同权”,调节长期供求关系。

在指导商业银行的贷款政策方面,建议包括合理管控个人住房贷款增长,强化个人住房贷款审慎管理,支持刚性居住需求,抑制投机炒房行为,加强对消费贷款的管理,防止消费贷款、经营贷款等资金挪用于购房行为,抑制居民部门杠杆继续过快增长。

建议还包括,防范房地产领域的不当和过度融资,抑制资金过度流向房地产领域,对负债率偏高以及大量购置土地、具有囤房囤地和市场炒作行为、制造“地王”现象等的房地产企业进行融资限制,清理规范房地产企业“明股实债”等融资行为,提高房地产行业债务透明度,严格落实企业购地只能用自有资金的规定,加强房地产开发企业购地资金来源审查,严控购地加杠杆行为。

地产断流

如上述政策建议里所言,“地王”的确已经成了不少银行贷款时要避让的区域。“愉见财经”在早前专栏文章《房企们,你们还能融到资吗?》里头,给大家扒过某家做房地产贷款赫赫有名的银行,今年上半年以来的限制口径:

- 2016年7月以来当过“地王”的房企?审慎! - 这项目本身就是“单价地王”?否掉! - 商业地产项目在三四线城市?否掉! - 查你项目地域,没有产业支撑的、人口净流出的、市场供给过剩的,否掉! - 查你信用记录,已经出现不良信用余额的,否掉! - 查你土地款,有信贷资金流入的,否掉! - 查你资本金,有不实的、有比例不足的,否掉!以前那种“老吃老做”的用信托啦、理财啦募钱,再用股权回购安排的股权性资金进项目资本金的,否掉! - 查你财务,前期扩张势头太快的、负债增长太高的、屡次出现高价拿地的,否掉! - 查你股东或实控人,经营跨度大的,还有非地产类主业的,否掉! - 查你项目实控权,开发商发生过变更的,审慎;发生过3次及以上变更的,否掉! - 查你项目进程,有土地闲置的、改变土地用途和性质的、拖延开竣工时间的、捂盘惜售的,纳入政府公布的囤积房源的、拖欠土地出让金的,否掉!

自鸣得意

时至今日再回头,今天的文末,是“愉见财经”实在忍不住要自鸣得意一下,本号的预见性和判断力。

还记得2016年那个火热的8月吗?那是两年零两个月前,融信110亿拿下上海地王。“面粉”那么贵了,“面包”还不涨飞上天?在那个非理性的8月,市场都疯了,所有人都说着北上广深的房价还要涨!有得好涨了!要翻番!

可是,我们:

- 在2016年8月17日写了《火葬场旁边出地王:要么钱当纸用,要么行业掉头》; - 在2016年8月23日写了《当房子和票子比泡沫》; - 在2016年10月18日写了《看空楼市会讨骂》。

在说了都没人信、说房地产要不好了会被笑掉大牙还会讨骂的日子里,我做了三个判断:整个房地产行业的好日子,到2016年下半年正式拐点(所谓“行业掉头”);房价的确还有最后一波汤喝,但之后很可能是高位被套未必抛得掉,徒有纸上富贵;到2021年底,房地产行业要临重大生死考验。

很多事情说到底,基本面相通。市场情绪往往是错误的,反而是常识、规律与理性,是最后的真相。

只不过,拨乱反正都需要时间,有时候甚至是很长的周期,但再长,那终究只是周期而不是永远;只不过,拨乱反正时,往往也是矫枉过正时。返回搜狐,查看更多

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